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Como você vê e o que você entende de Master Plan?
Entre suas diversas definições que dependem do contexto de qual autor/ profissional está falando, o Master Plan possui uma ampla definição que está ligada a um planejamento de áreas e quais as diretrizes e caminhos que este objeto de estudo irá tomar em médio e longo prazo. O termo tem uso constante na área do urbanismo, hotelaria, mercado imobiliário, entretenimento entre outros conjuntos de áreas e profissionais que utilizam do termo para descrever um processo, produto imobiliário ou metodologia aplicada em seus negócios visando sempre um entendimento do empreendimento como um todo e pontos de detalhes e métricas a serem adotadas.
Origem da palavra e conceito aplicado:
Segundo o dicionário de Cambridge um Master Plan / Plano Principal é: "Um conjunto organizado de decisões tomadas por uma pessoa ou uma equipe de pessoas sobre como fazer algo no futuro"
- "Eles elaboraram um plano diretor para o desenvolvimento das docas no interesse de seus bairros e pessoas".
- "A meta do plano mestre para 1974 era de 315.000 pés quadrados de espaço comercial".
- "O plano mestre deve conter a provisão para esses campos de jogo".
Analisando todo contexto conseguimos perceber a importância e a compreensão e do tema na percepção da parte interessada (pessoa ou grupo) e ver até que ponto ela consegue chegar com este conceito que é ambíguo e que pode ser adotado com outras nomenclaturas, mas que vamos direcionar neste artigo para o campo de atuação do planejamento urbano/ regional, empreendimentos imobiliários horizontais e verticais que é nosso principal interesse e domínio sobre este assunto.
Plano de marketing:
Pensar no plano de divulgação de um projeto está ligado há todas as etapas do mesmo, quando queremos "vender para o cliente do nosso cliente", apresentamos o conceito e o partido que deu origem a todo o estudo do empreendimento. Criamos textos informativos que também são apresentados no memorial descritivo do projeto, entregamos imagens de maquete eletrônica com vistas espaciais e das edificações propostas, vídeos institucionais mostrando os equipamentos e espaços de convivência. Tudo direcionado para que os designer e a equipe de marketing possam trabalhar com estes materiais e criar as campanhas de venda, sites, flyer e folders, banners e campanhas em mídias sociais.
Obs.: Para averiguar a viabilidade de um empreendimento usamos o termo Estudo de viabilidade físico e financeiro que estará presente em outro artigo com as definições, etapas e entregas. Após testado a viabilidade damos andamento com o projeto preliminar, estudos ambientais, estudo de impacto social e de vizinhança e projetos complementares a aprovação da proposta nos órgãos responsáveis. Após a liberação das licenças e a "permissão de venda" é que compilamos as informações do projeto e enviamos para a equipe de marketing.
O Master Plan comercial é voltado para o cliente do nosso cliente.
O Master Plan comercial é importante?
Sim, com ele o cliente incorporador passará para a equipe de venda as informações mais importantes na construção das estratégias de vendas, dados extraídos e simplificados do projeto, prazos estipulados para execução e quais as benfeitorias que estão incorporadas no projeto. Serve de base para o entendimento de toda a proposta com os próximos passos e qual o direcionamento que o empreendimento tomará, até mesmo para saber sobre a valorização da região, expansão de perímetro urbano devido ao sucesso ocasionado pelo bom planejamento e execução do empreendimento. Para conseguir captar o cliente certo este é o melhor direcionamento possível, uma região desvalorizada sendo vista e considerada para implementação se torna uma área com potencial de crescimento e desenvolvimento econômico, abre portas para outros projetos dos mesmos investidores graças a um bom estudo e implementação destas propostas.
Até aonde podemos chegar com o Master Plan?
Como dito acima é necessário levantar qual a necessidade do solicitante e ver se a demanda é para o desenvolvimento de projeto de grande impacto social e ambiental em uma região, se é uma demanda de incorporação para criação de loteamentos ou condomínios, desenvolvimento de longo prazo de uma cidade ou região... A abrangência do master plan vai depender da solicitação e a negociação de entrega feita, o planejamento de vazios urbanos ou mesmo áreas urbanizadas é um trabalho multidisciplinar e colaborativo desenvolvido por uma equipe especializada e da comunidade preestabelecida na área de estudo. Isto levando em conta que o estudo vai direcionar, delimitar e quantificar a necessidade de intervenção e valor global mínimo de construção a partir das ideias apresentadas.
- Direcionar: Sendo um plano mestre de região, cidade ou empreendimento o estudo vai direcionar quais intervenções precisarão ser feitas para atingir um objetivo a longo prazo, levando em consideração a população existente e a futura baseando intervenções para a melhora da qualidade de vida destes.
- Delimitar: Informações de população ocupante sendo fixa e flutuante, eixos de ruas e avenidas, acréscimo de sinalização e equipamentos, potencial construtivo e altimetria das edificações, áreas verdes, praças e parques que estão dentro da área de estudo para implementação e outras condicionantes relacionadas ao ambiente de estudo.
- Quantificar: Custos globais são estipulados para as aberturas de vias, equipamentos públicos, infraestrutura, criação e demarcação de áreas verdes, intervenções ambientais caso constatadas durante o estudo entre outros custos que forem pertinentes visando a viabilidade da proposta e o plano de execução em fases para alocação de recursos.
Qual a importância de usar esta ferramenta de planejamento urbano?
Sem este direcionamento e sem a execução seguindo este plano o crescimento da região será desordenado, impossibilitando a tomada de ações de prevenção necessárias para ter uma área socialmente valorizada e pensada para seus ocupantes atuais e futuros, isso afeta o meio ambiente social e económico em que podemos ver os exemplos ruins de regiões que cresceram sem planejamento e que sofrem com efeitos de desastres ambientais e sociais.
Podemos trabalhar este conceito de diversas perspectivas, mas vamos focar em 2 pontos agora:
1° ponto: edificações verticais como prédios residenciais, de uso comercial e ou uso misto.
Para este tipo de edificação é desenvolvido o estudo de viabilidade prévio a compra do terreno ou para saber as potencialidades máximas que o terreno pode oferecer em uma construção. Com o desenvolvimento da proposta o master plan comercial vem ser a ferramenta que vai ser apresentada aos investidores que querem ter apartamentos ou salas neste prédio e que possuem o dinheiro para investir, mas não tem o terreno ou o valor para custear toda a obra. Estes investidores estudam a proposta e pegam uma porcentagem ou m² na conclusão do projeto. O mesmo estudo pode ser apresentado com menos informação de projeto para não ficar muito técnico aos clientes finais que querem comprar um espaço neste empreendimento ou sublocar quando for lançado para inauguração, ai cabe ao marketing de vendas elaborar as estratégias de captação a partir do material entregue pela equipe de projeto.
2° ponto: trabalhar com edificações e ou incorporação de loteamentos e condomínios de lotes horizontais.
Aqui trabalhamos as volumetrias do terreno, áreas de lazer, praças, espaços de convivência, portaria, espaços comerciais e esportivos em termos de anteprojeto. Desde o conceito da proposta de valor entregue até a disposição dentro do projeto urbanístico, a função do master plan comercial é encantar os investidores e consumidores finais que querem saber aonde o seu dinheiro está sendo investido, é um trabalho bem visual com imagens humanizadas de como ficará os ambientes, podem ser apresentados vídeos e imagens em 360° dos ambientes, a intenção é encantar os clientes e passar mais segurança na hora de fechar a compra com a equipe de vendas.
Depois de tantas informações o que fica é alguns questionamentos que precisamos levar para as equipes de projeto para delimitar bem o objetivo do estudo e com isso entender qual a proposta de valor que precisamos entregar, se perguntar qual o público precisamos atender e qual o objetivo final do serviço que pretende contratar. Independente de você é um incorporador, um loteando, um dono de terreno, faz parte de uma entidade pública ou precisa fazer alguma benfeitoria em determinada região, entender um pouco melhor sobre o serviço que precisa é fundamental para ter uma melhor entrega no fim da contratação e lembre-se que estes serviços são por obrigação serviços colaborativos e que dependem de muitas pessoas envolvidas para ter êxito na entrega dos projetos executados.
Projetos são ferramentas para pensar estratégias e meios de diminuir falhas em execuções de atividades, são de estrema necessidade quando pensamos em alocação de recursos com tempo de finalização e qualidade de entrega. Os estudos urbanos são ferramentas para entender e melhorar a entrega das demandas sociais e econômicas, acolher ambientes e pessoas em um determinado período de tempo sem que haja grandes conflitos entre os meios.
A conversa sobre este assunto é longa e não para por aqui! Continue pesquisando e caso tenha mais dúvidas, estamos a disposição para esclarecimentos e contribuições.
Artigo escrito por Thalison Teixeira e com colaboração de Raquel Lícea e Lorraine Carvalho Arquitetos e Urbanistas em processo colaborativo de informação e divulgação de seus trabalhos.
Referências:
Cambridge Dicionário
Acesso: 31/01/2022