Estudo de viabilidade

Neste post estamos apresentando alguns pré-requisitos que usamos para fazer os estudos de viabilidade básicos para empreendimentos serem iniciados, claro que não conseguimos entregar um mega estudo com pouco tempo e pouca informação apresentada pelos requerentes, mas existem algumas informações que são básicas para o sucesso do estudo de caso que posteriormente vira um novo projeto executado.

Para iniciar o estudo o requerente apresenta:

· Matricula do terreno;

· Documentos dos proprietários;

· Arquivo KML do terreno;

· Topografia atual;

· Fotos e vídeos do terreno e entorno;

· Descrição do produto a ser criado;

· Ideias e referências de produtos imobiliários.

O mais comum é o requerente não ter todos os itens listados e por sua vez achar que não da para fazer o estudo, mas nossa equipe pede estes itens como base para uma melhor avaliação, podendo por exemplo não apresentar a topografia atual do terreno e mesmo assim o estudo ser elaborado com outras ferramentas que possuímos para a análise básica, temos ciência de que a topografia para esta primeira etapa pode ser um custo muito oneroso caso a área não seja viável, e por isso não colocamos como crucial a sua apresentação, consideramos a morfologia do terreno, base cartográfica da cidade entre outros parâmetros como ponto de partida, mas é sim de extrema importância no processo a elaboração por ser a referência dos pontos de divisa da gleba com os confrontantes e delimitação de qualquer barreira natural ou construída no terreno.

Está incluso nos nossos serviços de levantamento planialtimétrico (topografia) a elaboração de acordo com os pré-requisitos municipais e dos órgãos responsáveis considerando: Mapeamento aéreo georreferenciado; MDS (Modelo Digital de Superfície); MDE (Modelo Digital de Elevação); Ortomosaico georreferenciado da área de interesse; vetorização e classificação de áreas, entre outros pontos que podem ser solicitados ou essenciais para o desenvolvimento do projeto.

A descrição do produto a ser criado é uma visão do requerente sobre as possibilidades que vê no terreno, que ajuda a nossa equipe técnica a entender na visão do empreendedor e de um local (que reside no município). o que pode ser explorado positivamente para o empreendimento ter um retorno mais rápido para os investidores e para a região, não da para criar um produto que ficará parado por muitos anos até acabar com todo o estoque de lotes regional disponível ou que não vai ter uma mesoestrutura compatível com a demanda atual e de médio, longo prazo. É preciso entender o tempo e custo da oportunidade para ser efetivo no investimento.

* Mesoestrutura: Estamos partindo do ponto e considerando como mesoestrutura o que está acima do solo e que serve como estrutura física dos espaços públicos e comerciais que darão suporte para a superestrutura residencial, mista ou de uso público. A infraestrutura é a base do terreno e o que está abaixo como: rede de esgoto/drenagem, energia que pode ser subterrânea ou aérea

Depois disso tudo, todos os pontos analisados e mensurados de acordo com a legislação, fazemos uma apresentação para os requerentes, damos espaço para uma conversa bilateral onde todas as partes interessadas podem contribuir para a melhor análise e passamos o percentual (%) de pagamento dos sérvios técnicos caso seja feita a parceria para este empreendimento com participação ou pagamento dos projetos, e listamos a relação de tudo o que estará incluso na aprovação com todos os estudos urbanísticos e ambientais; plano geométrico, anteprojeto urbanístico; projeto urbanístico final; reuniões de intervenções pontuais com secretários de desenvolvimento, obras e meio ambiente; projetos técnicos das áreas de lazer e portaria (estruturais, arquitetônicos); projetos de infraestrutura; arborização e paisagísticos; laudos técnicos (ambiental e geotecnia) ; masterplan comercial com pacote de imagens, vídeos, imagens 360°, planta humanizada, entre outros requisitos particulares de cada agência ou prefeitura.

Aqui no escritório fazemos a viabilidade dos empreendimentos considerando:

· Documentação e regularidade do terreno;

· Legislação Municipal, estadual e federal;

· Condicionantes ambientais;

· Levantamos o metro quadrado (m²) de venda no estoque de lotes disponíveis na região;

· Sentido de crescimento da cidade;

· Tipo de produto que o cliente quer e o que de fato pode ser proposto;

· Análise morfológica e hidrográfica do terreno;

· Cultura local e traços arquitetônicos marcantes;

· Possibilidade de microcentralidades com veio comercial próprio do empreendimento;

· Demanda reprimida de comércio, lazer e habitacional.

Todos estes pontos são relevantes na hora de criar a análise do ponto de vista urbanístico, sendo que cada município tem suas peculiaridades na hora de pedir as porcentagens de área verde, área institucional e arruamento com suas infraestruturas. E não é todo terreno que se torna viável para o processo de urbanização.

No mercado de incorporação imobiliária vemos a pratica da famosa "conta de padaria" que é o 50/50, terreno ficar com mais ou menos 50% da área loteada e outros 50% com áreas de doação, mas é importante ressaltar que existem todos estes fatores que precisam ser analisados e esta conta não leva em consideração isso. É uma estratégia rápida para decidir se leva para a equipe técnica ou se descarta logo a possibilidade no terreno em questão neste momento.

Existe no brasil as leis federais que muitas prefeituras seguem como requisitos de urbanização únicos e a principal com foco em loteamentos é a lei L6.766. Em outras tantas cidades muitas vezes maiores em seus centros urbanos, capitais e pontos chave de distribuição populacional que possuem critérios próprios de doação que tende a proteger as áreas verdes e áreas de preservação permanentes (APPs) com mais requisitos criteriosos nos fatores ambientais a serem considerados como: afastamento de nascente, rios e efluentes maiores do que o exigido na legislação ambiental federal, ou podem pedir vias com leito carroçável maior com canteiros ou passeios mais largos, tipo de pavimento distinto do asfalto ou intertravado, largura e comprimento das quadras ou superquadras, entre outros pontos que deixam as leis municipais mais restritivas e criteriosas para as análises de novos projetos.

Se você é dono de área ou investidor e não quer começar errado o seu empreendimento é fundamental ter um bom relacionamento com profissionais urbanistas que desenvolvem este tipo de trabalho. Na ArPaUrb temos foco em atender estas demandas e viabilizar os empreendimentos junto com você. Entre em contato com a nossa equipe para maiores esclarecimentos e agende uma reunião para conhecer nosso corpo técnico e serviços oferecidos no escritório.

Revisão por Raquel Lícea